基金圈刷屏！9只公募REIT均溢价交易，最高涨幅为20%

简介：公募REITs很受欢迎，溢价交易来源于标的资产和市场交易。

来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

作者：李宇

编辑丨鲍方明

图/图虫

6月21日，公募REITs迎来首发。

一开盘，9只公募REITs集体上涨，迎来开门红。其中，首钢绿能上涨20%，盐港REIT和蛇口生产园区分别上涨10%，投资者热情高涨。

截至下午收盘，首批公募REITs总交易金额达到18.60亿元，其中N Prologis以3.5亿元的交易金额排名第一元，盐田REITs交易金额最小，1.2亿元。

虽然9只公募REITs均实现溢价交易，但整体涨跌差异较大。例如，蛇口生产园区增长14.72%，而广州广和相比发行人仅小幅增长0.68%。.

“REITs是非常好的投资配置产品。” 深圳创业投资房地产基金管理（深圳）有限公司首席投资官孔令义告诉21世纪经济报道记者：“目前，中国REITs市场刚刚起步，市场仍有待拓展。 “当REITs市场达到万亿规模时，相信将成为主流投资机构进行大规模配置的资产选择。”

华南某券商研究员认为，与项目估值相比，很多REITs都是沿着报价区间的下限发行的，上市后会有较大涨幅，但经过短期炒作，中长长期走势将出现明显分化，甚至出现折价交易，提醒投资者注意前期炒作风险。

蛇口生产园区14.72%领涨

上市首日，9只基建REITs全部实现溢价交易。其中蛇口生产园区和首钢绿能分别增长14.72%和9.95%。N张江REITs、N浙江航辉、N资本、盐田TEIT和N Prologis均涨幅超过2%，分别5.89%、4.97%、4.95% , 2.91% 和 2.11%。N素园和广州广和分别上涨不到1%，分别0.7%和0.68%。值得一提的是，曾在N素园看到最低价3.876元/份，低于其发行价3.88元/份。

“项目质量好，预期收益稳定。” 业内人士认为，蛇口生产园区不仅拥有优质的标的资产，而且发行价低于项目估值，因此涨幅较高。

21世纪经济报道记者还了解到，在产品询价期间，蛇口生产园区最受机构欢迎，整体认购倍数为15.31倍。

资料显示，蛇口生产园区REIT的标的资产包括位于蛇口净谷的万融大厦和万海大厦，均建于2014年，已运营约6年币圈etf管理费率，建筑面积为​​​4.@ >170,000 平方米和 4. @5.360,000 平方米。

同时，产业园区REITs对应的红利来源包括租金和资产增值。租金主要考虑满租率和租金水平。根据博时蛇口产业园REIT招股书，截至2020年底，万融大厦和万海大厦的出租率分别为84%和94%。

从可分配金额来看，2021年和2022年基金预计可分配金额分别为9.134.57万元和9.267.2万元；净现金流分配率为4.10%和4.16%。

国信证券认为，首批公募REITs的标的资产整体质量较高。通过“股票+债权”的资本化，可以实现一定程度的节税，分红基数更接近自由现金流。以发行价计算的2021年现金流分配比例在2.99%至9.58%之间，总体具有吸引力。

折价交易可能在中期出现

作为一个全新的投资品类，公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，因此不少机构人士建议投资者注意风险。

广发证券梳理了香港REITs上市后的表现，为国内基础设施REITs投资提供参考。

数据显示，截至2021年6月18日，香港共有13只REITs，总市值达2652亿港元。其中，2005年在香港上市的3只REITs（领展地产基金、盛世地产信托和越秀地产信托基金），上市首日收盘价均高于首日涨幅，分别为14.56%、20.37% 和 13.82%。

然而，对于此后上市的 REITs，突破已成为常态。

原因主要来自两个方面：

一是2005年在香港上市的REITs先见效，投资者追逐新的投资品种，进而推高上市首日价格。

另一方面，与国内市场相比，公司在香港联交所上市更为普遍。随着REITs热度的下降，REITs的上市也与公司上市类似，爆仓数量有所增加。

因此，广发证券认为，国内基础设施REITs上市，投资者购买热情很高。上市一段时间后，基础设施REITs的价格也可能与香港REITs上市初期的表现相近，先涨后跌，不排除市值偏低。在资产评估的情况下。

富国基金还表示，公募REITs在发行时受到资金配置的青睐，但并不意味着上市交易后仍会得到交易基金的认可。例如，一些封闭期较长的公募基金在发行时收到大量资金申购，甚至开始确认配售比例，但在上市交易后，由于封闭期长、时间成本太高，还是可以打折的。

因此，从发行之日起，公募REITs上市确认后二级市场价格将上涨，并无任何依据推论。应理性看待二级市场公募REITs的交易价格。

华泰证券分析师也认为，上市初期新炒股的概率较大，尤其是流通量小、名称独特、派息率高的品种。但中期来看，发行定价总体合理，封闭式基金常见的贴现交易问题值得警惕。因此币圈etf管理费率，建议中标投资者在上市初期积极把握机会套现，长线投资者等待市场情绪降温后的配置机会。

价格由标的资产和市场交易决定

首批公募REITs上市带动二级市场成交价格。

业内普遍认为，REITs的市场价格是由标的资产和市场交易决定的。剔除短期市场投机，中长期价值主要由标的资产决定。

国信证券判断，由于首批公募REITs标的资产估值发生重大变化的可能性不大，也不太可能出现类似部分公司的价值破坏，因此标的资产价值资产可以作为REITs价值的下限。上限主要由REITs的股息收益率决定，不应明显高于高等级债券的到期收益率。

一般来说，基础设施公募REITs大致分为产权和经营权。

REITs的收益可以分解为分红收益和增值收益两部分，分别反映资产的现金分配和价值变化。对于仓储物流、产业园区等地产类REITs，除了股息收益，未来租金增长也可能导致标的资产升值；拥有高速公路等经营权的REITs以分红收益为主，其经营权的价值将逐年提升。减少直至最终价值归零，因此增值收益的体现可能不明显。

华泰证券认为，从长期投资价值来看，产权项目以标的资产价值为基础，兼具成长性，因此权益性较强，需重点关注其成长性。特定项目的资产价值。

收益型REITs更类似于超长期限甚至永续债的固定收益产品。由于对标的资产自身价值升值缺乏保障，且考虑到当前特许经营期与基金久期不匹配，未来基金估值增长较差。

因此，华泰证券认为，普洛斯物流园项目和三大产业园项目更像是股市中的成长股，具有较高的长期投资价值。